Responsabilidade da portaria e leis: o que mudou nos condomínios
Decisões do STJ e regras da ANPD transformam a segurança condominial. Saiba o que muda no controle de acesso e na infraestrutura predial.
Responsabilidade da portaria e novas regras: o que mudou para os condomínios
Um prestador de serviços toca o interfone na portaria de um prédio clássico em Botafogo ou em um condomínio fechado na Barra da Tijuca. Diz que vai fazer um reparo na unidade 502. O porteiro, ocupado recebendo encomendas na calçada, aperta o botão de liberação sem interfonar para o morador ou exigir um documento de identificação. Horas depois, descobre-se que a unidade foi invadida e bens de valor desapareceram.
Durante anos, a gestão condominial ancorou-se em uma tese jurídica consolidada: a de que o condomínio não responde por furtos nas unidades autônomas, a menos que a convenção preveja de modo expresso essa obrigação de indenizar. No entanto, o cenário ganhou um contorno bem mais severo na prática dos tribunais.
Em julgamento divulgado em setembro de 2026, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve a condenação de um condomínio do Rio de Janeiro ao pagamento de indenização por furto ocorrido dentro de um apartamento. Sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, o colegiado entendeu que a negligência evidente no controle de acesso facilitou a entrada de criminosos e caracterizou ato ilícito com base no artigo 186 do Código Civil.
A regra tradicional que afasta a obrigação de indenizar em crimes de terceiros permanece de pé. Contudo, ela deixa de valer no momento em que a portaria descumpre procedimentos básicos de identificação ou ignora falhas operacionais que facilitam o acesso.
A fronteira entre segurança e privacidade na visão da ANPD
Ao mesmo tempo em que os tribunais cobram rigor na triagem de entrada, a Autoridade Nacional de Proteção de Dados (ANPD) impõe regras estritas sobre como essas informações digitais são manipuladas.
Com o tema da biometria em destaque na Agenda Regulatória da autarquia (instituída pela Resolução CD/ANPD nº 23/2024), sistemas de reconhecimento facial deixaram qualquer zona cinzenta. Decisões de tribunais estaduais e as diretrizes do órgão regulador convergem em pontos centrais que afetam o dia a dia predial:
- A biometria facial é legítima para controle de acesso: O condomínio pode utilizar equipamentos biométricos com foco na segurança coletiva e na prevenção de fraudes.
- A via alternativa continua obrigatória: O morador que se recusar a cadastrar dados biométricos sensíveis não pode sofrer punição nem constrangimento de acesso. O condomínio deve assegurar um meio físico ou digital alternativo, como cartões ou tags RFID.
- Transparência na retenção: Manter cadastros com fotos de prestadores de serviço ou visitantes arquivados indefinidamente viola os princípios de finalidade e necessidade da LGPD. Findo o ciclo da visita ou o contrato, os dados precisam ser expurgados.
O que acontece no canteiro de obras e ninguém avisa em assembleia
Na prática de quem projeta e instala infraestrutura de segurança predial desde 2013 no Rio de Janeiro, a distância entre a exigência jurídica e o funcionamento real do prédio costuma ser grande. Muitos condomínios aprovam orçamentos elevados em sistemas inteligentes, mas deixam a base física desprotegida.
Um erro clássico é instalar totens modernos de reconhecimento facial e manter uma fechadura eletroímã com suporte desalinhado no portão de pedestres. Em áreas costeiras, como Copacabana, Ipanema ou a orla da Barra, a maresia cria oxidação rápida nas chapas de atracação dos ímãs. Se a instalação não utilizar materiais adequados e manutenção preventiva constante, a porta deixa de travar de modo hermético. O sensor de porta aberta passa a disparar falso alarme a cada dez minutos, até que o funcionário desliga o aviso sonoro para não se incomodar. Naquele momento, o controle de acesso deixa de existir.
No acesso veicular, outro engano recorrente envolve colocar câmeras com leitura de placas (LPR) ligadas a portões convencionais que demoram 12 segundos para fechar. O tempo prolongado convida o pedestre ou veículo invasor a pegar carona logo atrás do morador. Sem motores de alta velocidade integrados a laços indutivos no piso e fotocélulas antiesmagamento, a tecnologia de câmera serve unicamente para registrar o dano depois que ele aconteceu.
Comparativo prático: métodos de controle na portaria
Na hora de escolher como gerenciar entradas e saídas, síndicos e conselheiros precisam analisar segurança operacional, impacto jurídico e manutenção técnica:
| Critério | Interfonia analógica comum | Chaveiro ou cartão de proximidade (RFID) | Reconhecimento facial com gestão em nuvem |
|---|---|---|---|
| Rastreabilidade jurídica | Nula (cadernos manuais rasuram e se perdem) | Média (registra a passagem do código, não a identidade) | Alta (vincula foto, data, horário e unidade liberada) |
| Impacto regulatório (LGPD) | Baixo (coleta pontual de dados básicos em papel) | Baixo (apenas numeração cadastrada no sistema) | Alto (dado sensível que exige termo e alternativa física) |
| Velocidade de passagem | Lenta (depende de triagem e liberação manual) | Rápida (aproximação direta na leitora do portão) | Quase imediata (leitura com a pessoa em movimento) |
| Vulnerabilidade operacional | Liberação por engano sem confirmação com o morador | Empréstimo, repasse ou perda física do cartão | Desalinhamento mecânico do portão e falta de luz auxiliar |
Registros auditáveis: a real defesa do síndico
A jurisprudência do STJ deixou claro que a falha de procedimento custa caro aos cofres comuns. Se ocorrer uma invasão, a primeira cobrança recairá sobre os registros: quem entrou, qual unidade autorizou e se o protocolo foi seguido.
Quando o condomínio adota plataformas de gestão integradas a clausuras eletrônicas, cada etapa do fluxo gera um log com data e hora:
- O registro da ligação interfonada para a unidade autônoma ou da liberação via aplicativo pelo próprio condômino.
- A foto tirada no instante do acionamento do portão.
- A identificação do operador que acionou a abertura manual, se houve intervenção humana na guarita.
Com esses dados estruturados, o condomínio demonstra que cumpriu o dever de cuidado, comprovando que o ingresso de terceiros decorreu de autorização do morador ou que a equipe seguiu estritamente as regras internas.
Nenhum equipamento traz segurança absoluta contra todas as ameaças externas. Mitigar riscos de invasão e afastar passivos jurídicos exige equilibrar três fatores: travas físicas resistentes ao desgaste local, sistemas com registros invioláveis e equipes que jamais driblem os procedimentos de triagem.
Fontes
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